Der Bundesgesetzgeber durfte die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im April 2020 eingeführte Mietpreisbremse verlängern. Auf dieser Grundlage ist auch die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom Mai 2020 nicht zu beanstanden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Geklagt hatten die Mieter einer Wohnung in Berlin. Sie meinen, die in ihrem Mietvertrag für den Zeitraum von Januar bis September 2022 vereinbarte Mietstaffel, die eine Nettokaltmiete von monatlich 1.931 Euro vorsieht, verstoße gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse. Sie begehren die Feststellung, dass sich die von ihnen in diesem Zeitraum geschuldete Nettokaltmiete – entsprechend der bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltenden Mietstaffel - lediglich auf monatlich 1.280 Euro beläuft.

Die Vermieterin hält hingegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse in der verlängerten Fassung für verfassungswidrig und die hierauf gestützte Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung für unwirksam. Jedenfalls sei aber bei Anwendung dieser Vorschriften zur Bestimmung der höchstzulässigen Miete auf die von ihr mit dem Vormieter für denselben Zeitraum vereinbarte – höhere – Mietstaffel abzustellen. Das diese wegen der Beendigung des Vormietverhältnisses keine Geltung mehr entfaltet habe, sei irrelevant,

Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg. Der BGH hat in letzter Instanz entschieden, dass die zulässige Höhe der von den Parteien vereinbarten Mietstaffel in dem vom Feststellungsbegehren umfassten Zeitraum anhand der (verlängerten) Vorschriften zur Mietpreisbremse zu beurteilen ist und die von den Mietern danach geschuldete Nettokaltmiete – weil es gemäß § 556e Absatz 1 Satz 1 BGB auf die bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltende Höhe der Mietstaffel ankommt – nicht mehr als monatlich 1.280 Euro betrug.

Die gesetzlichen Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§§ 556d ff. BGB) – und damit die vom Berliner Senat für den Erlass der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung herangezogene Ermächtigungsgrundlage des § 556d Absatz 2 BGB – genügten auch in der seit dem 01.04.2020 geltenden verlängerten Fassung den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbesondere verstießen sie nicht gegen die in Artikel 14 Absatz 1 Grundgesetz (GG) verbürgte Eigentumsgarantie, sondern erwiesen sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne von Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 GG.

Der Gesetzgeber verfolge mit der gesetzlichen Miethöhenregulierung (weiterhin) ein legitimes, im öffentlichen Interesse liegendes Regelungsziel, nämlich auf angespannten Wohnungsmärkten dem überdurchschnittlich starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen entgegenzuwirken und hierdurch den Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern.

Die gesetzliche Regelung hält der BGH zur Erreichung dieses Ziels auch (weiterhin) für geeignet und erforderlich. Insoweit verfüge der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespielraum. Aus den von ihm herangezogenen Untersuchungen ergebe sich, dass die für die Einführung der gesetzlichen Miethöhenregulierung maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbesteht und sich die angespannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht (ausreichend) deutlich gebessert hat, wenngleich durch die Miethöhenregulierung eine Verlangsamung der Mietdynamik erreicht wurde.

Ein anderes gleichwertiges, auch kurzfristig vergleichbar wirksames (milderes) Mittel, mit dem die weiterhin angestrebte rasche Verlangsamung des Anstiegs der Wiedervermietungsmieten bis zum Wirksamwerden der regelmäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungsmarktpolitischen Maßnahmen erreicht werden könnte, sieht der BGH nicht.

Die in der geänderten Verordnungsermächtigung gemäß § 556d Absatz 2 BGB vorgesehene Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung bis längstens zum 31.12.2025 stelle auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar, so der BGH weiter. Das Regelungskonzept der §§ 556d ff. BGB einschließlich der dort vorgesehenen Ausnahmen trage auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. Insbesondere könne trotz der fortschreitenden Geltungsdauer nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter nach den §§ 556d ff. BGB erzielbare Wiedervermietungsmiete keinen hinreichenden Marktbezug mehr aufweise.

Die Verlängerung der Geltung der Vorschriften zur Mietpreisbremse wahre zudem die Grenze der Zumutbarkeit und begegnet auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Insbesondere konnten Vermieter laut BGH nicht davon ausgehen, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführten Regelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der jeweiligen Landesverordnung entfallen und damit künftig Neuabschlüsse von Mietverträgen beziehungsweise künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen einer gesetzlichen Miethöhenregulierung nicht mehr unterliegen würden.

Die auf der nach alledem verfassungsgemäßen Ermächtigungsgrundlage des § 556d Absatz 2 BGB erlassene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung halte sich im Rahmen des dem Senat von Berlin von der gesetzlichen Ermächtigung eingeräumten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und genüge ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbesondere sei sie in einer den Anforderungen des § 556d Absatz 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.12.2024, VIII ZR 16/23