Das steuerliche Problem im vorliegenden Fall betrifft die Frage, ob ein Vermieter von Wohnraum, der Kosten für den Erwerb und die Installation einer neuen Heizungsanlage trägt, den Vorsteuerabzug geltend machen kann.

Dies ist von Bedeutung, weil die Vermietung von Wohnraum nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a des Umsatzsteuergesetzes (UStG) grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, es jedoch in bestimmten Konstellationen möglich ist, Vorsteuern abzuziehen, wenn diese in direktem Zusammenhang mit steuerpflichtigen Umsätzen stehen.

Im vorliegenden Fall wurde ein Haus mit zwei Wohnungen vermietet, und die Klägerin installierte im Jahr 2016 eine neue Heizungsanlage. Streitig war, ob diese Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können und somit ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist, oder ob die Heizungsanlage als eigenständige Leistung im Zusammenhang mit steuerpflichtigen Wärme- und Warmwasserlieferungen angesehen werden kann.

Die Klägerin hatte eine Umsatzsteuervoranmeldung abgegeben, in der sie die Vorsteuer auf den Kauf und die Installation der Heizungsanlage geltend machte. Das Finanzamt lehnte dies jedoch ab, da es der Auffassung war, dass die Wärme- und Warmwasserlieferungen an die Mieter als unselbständige Nebenleistungen zur steuerfreien Wohnraumvermietung anzusehen seien, was den Vorsteuerabzug ausschließt. Tatsächlich entschied zunächst das erstinstanzliche Finanzgericht Münster in seinem Urteil vom 6.4.2021 unter dem Aktenzeichen 5 K 3866/18 U zugunsten der Klägerin und erkannte die Wärme- und Warmwasserlieferungen als eigenständige, steuerpflichtige Leistungen an, die einen Vorsteuerabzug ermöglichen würden. Gegen diese Entscheidung legte das Finanzamt Revision beim Bundesfinanzhof ein.

Die obersten Finanzrichter des Bundesfinanzhofes entschieden am 7.12.2023 unter dem Aktenzeichen V R 15/21, dass die Kosten der neuen Heizungsanlage im direkten Zusammenhang mit der steuerfreien Vermietung stehen. Das Gericht führte aus, dass der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen hat. Dies umfasst auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser. Die Kosten für den Erwerb und die Installation der Heizungsanlage konnten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, da Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nach § 556 Abs. 1 BGB und der Betriebskostenverordnung von der Umlage ausgeschlossen sind.

Der Bundesfinanzhof stellte dementsprechend klar, dass der Vorsteuerabzug gemäß § 15 Abs. 2 UStG ausgeschlossen ist, da die Kosten der Heizungsanlage unmittelbar mit der steuerfreien Vermietung zusammenhängen und nicht mit einer steuerpflichtigen Leistung wie der Lieferung von Wärme und Warmwasser. Die Lieferung von Wärme und Warmwasser sei Teil der steuerfreien Wohnraumvermietung, da diese Leistungen nicht gesondert neben der Miete abgerechnet wurden. Der Vermieter schulde die Heizung und Warmwasserversorgung als Teil der Mietsache, sodass die entsprechenden Kosten als Aufwendungen für die Erhaltung der Mietsache anzusehen sind und nicht zu einem Vorsteuerabzug berechtigen.