Wie der Bund der Steuerzahler (BdSt) Nordrhein-Westfalen mitteilt, melden sich bei ihm täglich Mitglieder wegen der Bewertung separater Grundstücke (Flurstücke), die sich häufig hinter oder neben dem Baugrundstück befinden.

Laut BdSt sind diese Grundstücke oft durch folgende Merkmale gekennzeichnet: Landschaftsschutzgebiet, Unland (Grabeland), landwirtschaftliche Fläche als Grünland, forstwirtschaftliche Fläche, also Baumbestand, Streuobstwiesen

Bei der Bewertung durch das Finanzamt würden diese Flurstücke entweder mit dem Baugrundstück gemeinsam erfasst oder als unbebautes Grundstück separat bewertet – allerdings fast immer mit dem Bodenrichtwert für Bauland. Dagegen hätten sich viele Eigentümer mit dem Einspruch gewehrt und als Antwort bekommen, dass das Bewertungsgesetz Besonderheiten am Grundstück unberücksichtigt lasse. Auch die gleichzeitig beantragte Aussetzung werde abgelehnt.

Einige der Betroffenen haben laut BdSt Nordrhein-Westfalen nach der Ablehnung durch das Finanzamt den Aussetzungsantrag beim zuständigen Finanzgericht gestellt – und damit Erfolg gehabt. Eine jüngst veröffentlichte Entscheidung des Finanzgerichts (FG) Düsseldorf vom 09.01.2025 (11 V 2128/24 A (BG)) gebe den betroffenen Eigentümern Hinweise, wie sie in ihrem Fall etwas erreichen können.

Ein hinter dem Baugrundstück liegendes separates Flurstück sei im zugrunde liegenden Fall als unbebautes Grundstück mit dem Bodenrichtwert von 630 Euro bewertet worden. Das Grundstück liege im Landschaftsschutzgebiet und sei im Kataster als Sport-, Freizeit- und Erholungsfläche/Garten ausgewiesen. Damit gehöre die Fläche zum "Nichtbauland" und dort wiederum zu den "als sonstige Flächen" genutzten Grundstücken. Der Eigentümer legte Einspruch ein und stellte einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung, der abgelehnt wurde.

Nach einer Mitteilung des Gutachterausschusses seien Grundstücke, die in einer Richtwertzone lägen, nicht zwingend mit dem dort angegebenen Bodenrichtwert zu bewerten. Dies gelte beispielsweise bei einer abweichenden Qualität, wie zum Beispiel bei Grün-, Wald-, Verkehrs- oder Erholungsflächen. Für derartige Flächen seien ebenfalls Bodenrichtwerte ermittelt worden. Eine entsprechende Zone schließe sich zum Beispiel südlich der Wohnbebauung an. Danach betrage der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen mit der Nutzungsart Grünland 3,50 Euro pro Quadratmeter. Im Verfahren vor dem FG habe das Finanzamt den Bodenrichtwert auf das 0,125-fache des Baulandrichtswertes abgeleitet.

Nach der Entscheidung des FG könne die zu bewertende Fläche keinem der Entwicklungszustände von baureifem Land, Rohbauland, Bauerwartungsland oder Flächen der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet werden. Den vom Finanzamt selbst abgeleitete Bodenwert könne das FG jedenfalls in der Sache nicht nachvollziehen. Abweichende Entwicklungszustände würden nach § 3 Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) ermittelt.

Das FG ordnet laut BdSt die zu bewertende wirtschaftliche Einheit als sonstige Fläche nach § 3 Absatz 5 ImmoWertV 2022 ein. Als sonstige Flächen würden in der Literatur insbesondere auch Naturschutzgebiete, Nationalparks, Biosphärenreservate, Naturparks oder Landschaftsschutzgebiete erfasst.

Sind Bodenrichtwerte nicht flächendeckend ausgewiesen, müssten die Gutachterausschüsse, gegebenenfalls auf Anfrage der Finanzverwaltung, den Bodenrichtwert ergänzend ermitteln. Der Gutachterausschuss habe die Vorgabe, Bodenrichtwerte auch für den Entwicklungszustand der sonstigen Flächen für das Landschaftsschutzgebiet zu ermitteln, bisher offenbar nicht erfüllt. Nur wenn er mitteilt, dass ein Bodenrichtwert nicht ermittelbar ist, dürfte die Finanzverwaltung per Schätzung eine eigene Ableitung des Bodenwerts vornehmen.

Die Finanzverwaltung müsse danach unter Berücksichtigung aller individuellen Besonderheiten des Grundstücks Ermittlungen anstellen, um anhand des Maßstabs des gemeinen Werts im Sinne des § 9 Bewertungsgesetz einen angemessen Bodenwert zu schätzen. Möglich sei zum Beispiel die Orientierung an vergleichbaren Bodenrichtwerten aus der Umgebung des Bewertungsgrundstücks, auch wenn sich die vergleichbaren Grundstücke in einer benachbarten Richtwertzone befinden sollten.

Liegt eine solche Fläche im Landschaftsschutzgebiet und Außenbereich, solle die Einstufung als besondere land- oder forstwirtschaftliche Fläche möglich sein. Die Literatur verweise darauf, dass die Gutachterausschüsse erfahrungsgemäß etwa den zwei- bis dreifachen, mitunter auch den vierfachen Betrag des Werts der reinen land- oder forstwirtschaftlichen Flächen heranziehen.

Die pauschale ablehnende Begründung der Finanzverwaltung, dass Besonderheiten des Grundstückes nicht zu berücksichtigen seien, ist für den BdSt damit widerlegt. Betroffene sollten, sofern sie schon einen Einspruch eingelegt haben, den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung nachschieben, rät der Steuerzahlerbund.

Bund der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen e.V., PM vom 24.02.2025