Das Unionsrecht steht einer Deckelung der Provision von Immobilienmaklern auf vier Prozent des Kauf- oder Mietpreises nicht entgegen. Allerdings müsse für Makler dennoch ein angemessener Gewinn möglich sein, so der Europäische Gerichtshof (EuGH).

In Slowenien deckelt ein Gesetz die Provision für Vermittlungsdienstleistungen beim Kauf beziehungsweise Verkauf und bei der Miete beziehungsweise Vermietung einer Immobilie. Beim Kauf oder Verkauf darf die Provision vier Prozent des Vertragspreises nicht übersteigen. Bei der Miete beziehungsweise Vermietung beläuft sich die Deckelung auf vier Prozent des Produkts aus der Höhe der monatlichen Miete und der Anzahl der Monate, für die die Immobilie vermietet wird. Ein Vermittlungsvertrag, bei dem diese Deckelung nicht eingehalten wird, ist nichtig.

Das slowenische Verfassungsgericht fragt sich, ob diese Regelung mit dem Unionsrecht vereinbar ist. Es hat daher den EuGH angerufen.

Dieser hält eine Deckelung, wie sie das slowenische Recht vorsieht, für grundsätzlich zulässig. Drei Voraussetzungen müssten jedoch vorliegen: Die Maßnahme dürfe erstens nicht diskriminieren, müsse zweitens durch einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses gerechtfertigt und drittens verhältnismäßig sein.

Eine Diskriminierung durch die Provisionsdeckelung sieht der EuGH nicht. Denn die Deckelung gelte unabhängig vom Ort des Sitzes der betreffenden Immobiliengesellschaft.

Was die Rechtfertigung betrifft, erscheint den Richtern die Deckelung in Anbetracht dessen, dass der Provisionsbetrag wahrscheinlich dem Kaufpreis oder der Miete zugeschlagen wird, geeignet, die Zugänglichkeit angemessenen Wohnraums zu erschwinglichen Preisen zu fördern. Das sei besonders wichtig für schutzbedürftige Personen – junge Menschen, Studierende und ältere Menschen. Diese Maßnahme könne auch zum Verbraucherschutz beitragen, indem die Preistransparenz erhöht und die Anwendung überhöhter Tarife verhindert wird.

Es sei nun Sache des slowenischen Verfassungsgerichts, zu prüfen, ob die Provisionsdeckelung erforderlich ist, um die vorstehend genannten Ziele zu erreichen, und ob es nicht weniger einschneidende Maßnahmen gibt, die zum selben Ergebnis führen. Insoweit müsse es unter anderem untersuchen, ob der nationale Gesetzgeber eine speziell auf schutzbedürftige Verbraucher ausgerichtete Maßnahme hätte ergreifen können. Auch müsse die Vergütung für Dienstleistungen der Immobilienvermittlung es den Maklern erlauben, ihre Kosten zu decken und einen angemessenen Gewinn zu erzielen.

Gerichtshof der Europäischen Union, Urteil vom 27.02.2025, C-674/23