Ein Wohnungsrecht, das am eigenen Grundstück besteht, ist stets pfändbar. Es kann bei Insolvenz des wohnungsberechtigen Grundstückseigentümers vom Insolvenzverwalter gelöscht werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der Beteiligte zu 1 war Eigentümer eines bebauten Grundstücks. An dem Grundstück bestellte er sich selbst ein auf das Gebäude bezogenes Wohnungsrecht und bestimmte, dass die Ausübung dieses Rechts dritten Personen nicht überlassen werden könne. Das Grundstück brachte er in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Einlage ein. Die GbR wurde als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen, ebenso erfolgte die Eintragung des Wohnungsrechts. Über das Vermögen des Beteiligten zu 1 wurde einige Monate später das Insolvenzverfahren eröffnet; der Beteiligte zu 4 wurde zum Insolvenzverwalter bestellt. Dieser nahm die GbR erfolgreich auf Rückgewähr in Anspruch und erklärte die Auflassung des Grundbesitzes an den Beteiligten zu 1. Er bewilligte und beantragte zudem die Löschung des Wohnungsrechts. Daraufhin wurde der Beteiligte zu 1 wieder als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen; das Wohnungsrecht wurde gelöscht.

Gegen die Löschung des Wohnungsrechts hat der Beteiligte zu 1 Beschwerde eingelegt. Hiermit hatte er weder in erster noch in zweiter Instanz Erfolg. Das Beschwerdegericht habe es zu Recht abgelehnt, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruchs gegen die Löschung des Wohnungsrechts anzuweisen, weil durch die Löschung keine gesetzlichen Vorschriften verletzt worden seien, so der BGH. Der Beteiligte zu 4 sei als Insolvenzverwalter befugt gewesen, die Löschung des Wohnungsrechts zu bewilligen. Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens gehe die Verfügungsbefugnis über die Insolvenzmasse auf den Insolvenzverwalter über. Dem Insolvenzschuldner werde, soweit die Insolvenzmasse betroffen ist, auch die Bewilligungsbefugnis entzogen; sie werde durch den Insolvenzverwalter ausgeübt. Die Bewilligungsbefugnis des Insolvenzverwalters umfasse dagegen nicht das Vermögen, das nicht der Zwangsvollstreckung unterliegt.

Grundsätzlich gehörten beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und damit auch das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit allerdings nicht zur Insolvenzmasse, weil sie nicht übertragbar und deshalb nicht pfändbar seien. Etwas anderes gilt laut BGH aber dann, wenn die Überlassung der Ausübung an einen anderen gestattet ist. Daran fehle es hier.

Gleichwohl sei das Wohnungsrecht des Beteiligten zu 1 pfändbar und falle in die Insolvenzmasse, weil der Beteiligte zu 1 das Eigentum an dem Grundstück zurückerlangt habe und das Wohnungsrecht dadurch zum Eigentümerwohnungsrecht geworden sei. Der BGH habe bereits 1964 entschieden, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit dann pfändbar ist, wenn der Eigentümer des Grundstücks und der Berechtigte personenidentisch sind. Er hält an dieser Ansicht, die auch für das Wohnungsrecht gilt, fest.

Das Eigentümerwohnungsrecht sei also stets – und damit auch hier – pfändbar. Hierfür spiele es keine Rolle, so der BGH, ob das Wohnungsrecht von Anfang an als Eigentümerwohnungsrecht bestellt wird oder ob es nachträglich zu einer Vereinigung von Wohnungsrecht und Eigentum in einer Person kommt. Aufgrund der Pfändbarkeit falle das Eigentümerwohnungsrecht bei Insolvenz des wohnungsberechtigten Grundstückseigentümers in die Insolvenzmasse und sei vom Insolvenzverwalter zu verwerten. Dieser sei befugt, im Rahmen der Verwertung die Löschung des Wohnungsrechts zu bewilligen, etwa um das Grundstück lastenfrei veräußern zu können.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 02.03.2023, V ZB 64/21