Eine niedrige Grunderwerbsteuer macht sich einer Untersuchung des Instituts für Weltwirtschaft (IfW) Kiel zufolge bezahlt. Sie führe zu einem vermehrten Wohnungsbau der Privatwirtschaft, der die Länder günstiger komme, als über höhere Grunderwerbsteuersätze staatlichen Neubau in gleichem Umfang zu finanzieren. Dies zeige eine Analyse der beiden Bundesländer Bayern und Sachsen, die ihre Grundsteuer im Gegensatz zu allen anderen Bundesländern bislang noch nie erhöht haben. "Eine Reduktion der Grunderwerbsteuersätze dürfte die Wohnungsbautätigkeit anregen, die derzeit angesichts der Zinswende ins Stocken geraten ist", sagt Autor Jens Boysen-Hogrefe, stellvertretender Direktor des Forschungszentrums Konjunktur und Wachstum am IfW Kiel.

Laut einem Kiel Policy Brief ("Zum Einfluss der Grunderwerbsteuer auf den Wohnungsneubau in Deutschland") werden in Bayern und Sachsen mit ihren niedrigen Grunderwerbsteuern deutlich mehr neue Wohnungen gebaut als in vergleichbaren Ländern mit höheren Sätzen. Über die Jahre 2011 bis 2020 hätten die Bauinvestitionen in Bayern durchschnittlich um acht Prozent, in Sachsen um elf Prozent höher gelegen. Seit die Länder seit 2007 selbst über die Höhe der Grundsteuer entscheiden können, hätten Bayern und Sachsen als einzige ihre Sätze nicht angehoben, sondern auf 3,5 Prozent belassen.

Aus methodischen Gründen diene als Vergleich ein fiktives Bundesland, zusammengesetzt aus jeweils strukturell ähnlichen Ländern mit höheren Grunderwerbsteuersätzen. Im Fall Bayerns seien dies Baden-Württemberg (Grunderwerbsteuer fünf Prozent), Niedersachsen (fünf Prozent) und Nordrhein-Westfalen (6,5 Prozent); im Fall Sachsens Brandenburg (6,5 Prozent), Mecklenburg-Vorpommern (sechs Prozent), Sachsen-Anhalt (fünf Prozent) und Thüringen (6,5 Prozent).

Die Differenz bei den Bauinvestitionen folge mit etwas Verzögerung der Differenz bei der Grunderwerbsteuer zwischen Bayern beziehungsweise Sachsen und ihren Vergleichsländern, die die Sätze im Lauf der Jahre immer weiter angehoben hätten. Der höhere Abstand der sächsischen Bauinvestitionen gegenüber Bayern korreliert laut IfW mit den insgesamt höheren Grunderwerbsteuersätzen der sächsischen Vergleichsländer.

"Die Bautätigkeit war in den beiden Ländern mit weiterhin niedriger Grunderwerbsteuer merklich höher. Die Ergebnisse legen nahe, dass die Anhebung der Grunderwerbsteuersätze in den Vergleichsländern die private Wohnungsbautätigkeit belastet hat", so Boysen-Hogrefe.

Die Analyse zeige außerdem, dass Mehreinnahmen durch eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer in der Regel bei Weitem nicht ausreichen, um damit in dem Umfang staatlichen Wohnungsbau zu finanzieren, wie er durch die Erhöhung privatwirtschaftlich verloren geht.

Hätten Bayern und Sachsen ihre Grunderwerbsteuersätze im gleichen Ausmaß erhöht wie die Vergleichsländer, um so den in diesen Jahren privat geschaffenen Wohnraum staatlich zu finanzieren, hätten die Steuermehreinnahmen nur 2012 (Bayern, Sachsen) beziehungsweise 2016 (Bayern) dafür ausgereicht.

In den übrigen Jahren klaffe eine teilweise erhebliche Lücke zwischen Steuermehreinnahmen und nötigen Bauinvestitionen. Bayern etwa hätte 2020 0,7 Milliarden Euro mehr Steuermehreinnahmen gehabt, aber über zehn Milliarden Euro Bauinvestitionen tätigen müssen.

"Der positive Einfluss niedriger Steuern auf Immobilientransaktionen insgesamt ist bekannt, offenbar ist eine Reduktion der Grunderwerbsteuer aber auch ein effektives Mittel, um speziell den Wohnungsneubau voranzutreiben und könnte der Bauwirtschaft in Zeiten steigender Zinsen und Preise aus der Krise helfen", so Boysen-Hogrefe.

In der Praxis werde dieses Instrument allerdings durch die Ausgestaltung des Länderfinanzausgleichs konterkariert, weil darin die Einnahmen aus Immobilientransaktionen zu Durchschnittssätzen aller Bundesländer abgerechnet werden, sodass Anreize bestünden, die eigenen Steuersätze über den Durchschnitt zu heben. Dieser Mechanismus bedarf laut Boysen-Hogrefe daher dringend einer Überarbeitung.

Institut für Weltwirtschaft Kiel, PM vom 06.03.2023