Gibt ein Kunde seine Verkaufsabsicht auf, kann der Makler grundsätzlich nur Ersatz der konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags entstandenen Kosten verlangen. Soll sich der Aufwendungsersatz nach AGB-Regelungen auch auf die Zahlung von Gemeinkosten erstrecken (hier: anteilige Bürokosten), ist die Klausel zum Aufwendungsersatz insgesamt unwirksam – mit der Folge, dass der Makler gar keinen Lohn für seine Tätigkeit erhält.

Eine Immobilienmaklerin wurde mit der Vermarktung eines Einfamilienhauses beauftragt. Gemäß Ziff. 6 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklervertrags war der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten unter anderem anteilige Bürokosten zählen.

Nach vier Monaten teilte der Kläger mit, das Haus nun doch nicht mehr verkaufen zu wollen. Die Maklerin berechnete ihm daraufhin rund 11.500 Euro, davon 280 Euro als "Fremdkosten laut Aufstellung". Etwa 6.300 Euro beglich der Kunde, verlangte später aber auch diese zurück.

Zu Recht, wie Landgericht und Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main entschieden: Die Regelung zum Aufwendungsersatz (Ziff. 6 des Maklervertrags) sei unwirksam. Sie benachteilige den Vertragspartner unangemessen.

Zwar könne eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in AGB vereinbart werden. Sie müsse sich dann aber "wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen", so das OLG. Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lasse sich in AGB nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich sei beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. "Wird im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart", widerspreche diese dem Leitbild und sei damit unwirksam.

Hier umfasse der in Ziff. 6 geregelte Aufwendungsersatz unter anderem anteilige Bürokosten. Der Makler habe damit einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgehe. Bürokosten seien laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant seien. Es handele sich nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden. Die Regelung sei damit unwirksam.

Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führe hier zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, "in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet", führte das OLG weiter aus.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2024, 19 U 134/23, unanfechtbar