In einem vom Land Hessen gemieteten Objekt ist der Innenputz großflächig schadhaft. Einen Vorschuss des Vermieters zur Beseitigung dieser Schäden kann das Land nicht verlangen. Denn der Vermieter ist nicht zur Instandsetzung des Innenputzes verpflichtet. Ihn trifft laut Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main nur die Pflicht, die Mietsache an "Dach und Fach" schadlos zu halten.

Das Land Hessen verkaufte mehrere landeseigene Immobilien und mietete sie gleichzeitig für die Dauer von 30 Jahren zurück. Seit 2009 lösten sich an einem Objekt an tragenden Wänden und Geschossdecken Beton und Putz ab. Das Land verlangt von der Vermieterin für die Beseitigung der Putzschäden einen Vorschuss in Höhe von gut zehn Millionen Euro.

Nach dem zugrunde liegenden Mietvertrag ist der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an "Dach und Fach" auf seine Kosten verpflichtet; im Übrigen trifft den Mieter die Instandsetzungspflicht. Landgericht und OLG lehnten daher eine Vorschusspflicht der Vermieterin ab.

Grundsätzlich treffe zwar die Vermieterin die Instandsetzungspflicht, also die Verpflichtung, den vertrags- und ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache wieder herzustellen. Hier sei jedoch das Land für die Sanierung verantwortlich. Dieses habe mietvertraglich die Instandsetzungsverantwortung für den Innenputz übernommen. Der Mietvertrag enthalte eine vom Gesetz abweichende Regelung. Demnach sei die Beklagte nur für die Instandsetzung an "Dach und Fach" verantwortlich.

Die hier streitigen großflächigen Putzablösungen an tragenden Wänden und Decken fielen nicht unter diese Klausel. Bei der gebotenen Auslegung komme insbesondere der im Mietvertrag enthaltenen näheren Definition des Begriffes "Fach" Bedeutung zu. Dem Bereich "Fach" würden demnach einerseits konstruktive Teile und andererseits solche Teile, die der Funktionsfähigkeit dienten und die Benutzbarkeit der Mietsache ausmachten, zugeordnet. Der Innenputz werde an keiner Stelle explizit erwähnt.

Bei interessengerechter Auslegung könne der Putz als "Überzug aus Mörtel auf Wand- und Deckenflächen" nicht als konstruktiver Teil des Gebäudes angesehen werden, meint das OLG. Er werde lediglich auf die tragenden Innenwände und Geschossdecken aufgebracht. Für dieses Verständnis spreche auch, dass der Außenputz an der Fassade ausdrücklich in der Klausel erwähnt und insoweit die Instandsetzungsverpflichtung der Vermieterin auferlegt werde; zum Innenputz finde sich dagegen keine Regelung.

Eine weitere Beweiserhebung sah das OLG nicht veranlasst. Die Auslegung der Klausel stelle eine von den Richtern zu klärende Rechtsfrage dar. Soweit das Land eine Verkehrssitte behaupte, wonach die streitige Klausel auch den Innenputz mitumfasse, habe es keine konkreten Tatsachen für eine derartige Transaktionspraxis und daraus folgende Verkehrssitte vorgetragen.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die Zulassung der Revision vor dem Bundesgerichtshof begehrt werden.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 16.10.2025, 14 U 103/20, nicht rechtskräftig