Das Finanzgericht Münster hat entschieden, dass die Lieferung von Mieterstrom keine unselbstständige Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung, sondern eine selbstständige Hauptleistung darstellt. Daraus folgt, dass der Vermieter bei Anschaffung einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.

Der Kläger ist Eigentümer eines umsatzsteuerfrei vermieteten Mehrfamilienhauses und liefert seinen Mietern Strom, den er über die Betriebskosten abrechnet. Auf dem Mehrfamilienhaus installierte der Kläger eine PV-Anlage. Im Rahmen einer Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau hatte sich das Kläger dazu verpflichtet, 50 Prozent der Stromlieferungen innerhalb des Mietobjekts abzunehmen. Soweit der durch die PV-Anlage produzierte Strom nicht ausreichte, gewährleistete der Kläger die Stromversorgung durch den Bezug und die Weiterlieferung externen Stroms.

Aus der Anschaffung der PV-Anlage machte der Kläger einen Vorsteuerabzug geltend. Das Finanzamt gelangte demgegenüber im Rahmen einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung zu dem Ergebnis, dass die beiden Leistungen Vermietung und Stromlieferung so eng zusammenhingen, dass die Stromlieferung als Nebenleistung umsatzsteuerrechtlich das Schicksal der Hauptleistung (Vermietung) teile. Da die Wohnungen umsatzsteuerfrei vermietet würden, sei der Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der PV-Anlage insoweit – also um 50 % – ausgeschlossen.

Der 15. Senat des Finanzgerichts Münster hat der hiergegen gerichteten Klage stattgegeben. Die PV-Anlage werde vollumfänglich für steuerpflichtige Ausgangsumsätze des Klägers verwendet. Die Stromlieferungen des Klägers an seine Mieter würden keine unselbstständigen Nebenleistungen zu den nach § 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG umsatzsteuerfreien Vermietungsleistungen, sondern selbstständige Hauptleistungen in Form von Lieferungen darstellen. Dies gelte sowohl für den vom Kläger mit der PV-Anlage eigenproduzierten als auch für den von externen Stromanbietern bezogenen Strom.

Eine einheitliche Leistung liege vor, wenn mehrere Einzelleistungen oder Handlungen des Steuerpflichtigen für den Kunden so eng miteinander verbunden seien, dass sie objektiv eine einzig untrennbar wirtschaftliche Leistung bilden, deren Aufspaltung wirklichkeitsfremd wäre. Im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien seien zwei Fallgruppen zu unterscheiden: Verfüge der Mieter über die Möglichkeit, die Lieferanten und/oder die Nutzungsmodalitäten der in Rede stehenden Gegenstände oder Dienstleistungen auszuwählen, könnten die entsprechenden Leistungen grundsätzlich als von der Vermietung getrennt angesehen werden. Dies gelte insbesondere, wenn der Mieter über den Umfang der erhaltenen Leistungen, die in Abhängigkeit des Verbrauchs abgerechnet werden könnten, entscheiden könne. Sofern demgegenüber die Vermietung eines Gebäudes in wirtschaftlicher Hinsicht offensichtlich mit den begleitenden Leistungen objektiv eine Gesamtheit bilde, könne davon ausgegangen werden, dass die Leistung mit der Vermietung eine einheitliche Leistung bilde. Ausgehend davon habe der Bundesfinanzhof mit Urteilen vom 11. November 2015 (Az. V R 37/14) und vom 17. Juli 2024 (Az. XI R 8/21) angenommen, dass die den Mietnebenkosten zugrunde liegenden Leistungen wie die Zurverfügungstellung von Wasser, Elektrizität oder Wärme, über deren Verbrauch der Mieter entscheiden könne und die durch die Anbringung von individuellen Zählern kontrolliert und in Abhängigkeit des Verbrauchs abgerechnet würden, grundsätzlich als von der Vermietung getrennt anzusehen seien.

Im Streitfall hätten die Mieter über die Möglichkeit verfügt, den Lieferanten und die Nutzungsmodalitäten des Stroms frei zu wählen. Hierfür spreche bereits das gesetzliche Koppelungsverbot von Miet- und Energieversorgungsverträgen nach § 42a Abs. 2 des Energiewirtschaftsgesetzes. Der durchschnittliche Verbraucher könne daher erkennen, dass Miet- und Stromlieferungsverträge voneinander unabhängig seien. Auch im konkreten Streitfall hätten vier Mietparteien im Rahmen gerichtlicher Auskunftsersuchen bestätigt, dass sie Kenntnis von ihrer Freiheit zum Wechsel des Stromanbieters gehabt hätten. Bei den weiteren drei Mietparteien sei davon auszugehen, dass sie sich nicht ernsthaft mit der Wechselmöglichkeit beschäftigt hätten, dies aber leicht hätten erkennen können. Zudem hätten die Mieter über ihren Stromverbrauch entscheiden können, der durch separate Stromzähler ermittelt werde.

Der Senat sei auch nicht an die norminterpretierende Verwaltungsauffassung in Abschnitt 4.12.1 Abs. 5 Satz 3 UStAE gebunden, wonach die Lieferung von Strom in der Regel als Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung anzusehen sei.

FG Münster, Mitteilung vom 17.03.2025 zum Urteil 15 K 128/21 U vom 18.02.2025