Die Vorschrift des § 556c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) über die Umlage von Wärmelieferungskosten als Betriebskosten auf den Mieter ist weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, wenn die Wohnung bislang durch vom Mieter betriebene Einzelöfen beheizt wurde und der Vermieter die Wärmeversorgung auf eine gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten umstellt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Verfahren entschieden.

In beiden Verfahren sind die jeweiligen Beklagten Mieter von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Eine Umlage von Nahwärmelieferungskosten auf die Mieter sahen die Mietverträge nicht vor. Die Wohnungen waren bis 2015 mit von den Mietern selbst betriebenen elektrischen Einzelheizungen und elektrischen Warmwasserboilern/Durchlauferhitzern ausgestattet.

2013 schloss die Klägerin mit einer Wärmelieferantin einen Wärmeversorgungsvertrag. Danach verpflichtete sich die Wärmelieferantin zur Versorgung des Gebäudes mit Wärme über eine von ihr in dem Gebäude einzubauende und im Wege des Wärmecontractings zu betreibende Wärmeversorgungsanlage. Die im Eigentum der Wärmelieferantin verbleibende Anlage wurde im Jahr 2015 errichtet.

In beiden Verfahren teilte die Hausverwaltung der Klägerin den jeweiligen Beklagten im Juni 2015 mit, sie seien nunmehr an die neue zentrale Heizungsversorgung der Wärmelieferantin angeschlossen und die künftigen Nebenkostenabrechnungen enthielten auch die Kosten für die "Heizung". Sie forderte die Beklagten jeweils auf, ab August 2015 monatlich eine näher bezifferte "Heizkostenvorauszahlung" zu leisten. Dem kamen die Beklagten nach.

Mit ihren Klagen macht die Klägerin in beiden Verfahren nach Abrechnung der auch sämtliche Contractingkosten enthaltenden Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 allein die Wärmekosten betreffende Nachzahlungsbeträge geltend. Das Amtsgericht hat die Klagen abgewiesen, das Landgericht (LG) ihnen stattgegeben.

Auf die Revision der jeweiligen Beklagten hat der BGH im Verfahren VIII ZR 46/25 die Entscheidung des Berufungsgerichts vollständig und im Verfahren VIII ZR 47/25 im Wesentlichen aufgehoben und die Verfahren im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

Das LG habe allerdings zu Recht angenommen, dass die Vorschrift des § 556c BGB, die eine Umlage der Kosten der Wärmelieferung bei der Umstellung der Wärmeversorgung durch den Vermieter von einer Eigenversorgung auf eine Wärmelieferung regelt, in den vorliegenden Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist. Die unmittelbare Anwendbarkeit der Vorschrift setze voraus, dass es sich um einen zum Zeitpunkt der beabsichtigten Umstellung bereits laufenden Mietvertrag handelt, bei dem die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter "als Betriebskosten" zu tragen sind. Dies sei hier nicht gegeben.

Für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf die hier erfolgte Umstellung von einer Selbstversorgung der Mieter mit Wärme und Warmwasser auf eine gewerbliche Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten fehle es an der dafür erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Weder der Gesetzeshistorie noch den Gesetzesmaterialien des § 556c BGB lasse sich mit der gebotenen Sicherheit entnehmen, dass der Gesetzgeber über den dort geregelten Fall der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter auf eine Wärmelieferung hinaus auch sonstige Umstellungen auf eine solche Wärmelieferung regeln wollte, soweit die Mieter bereits zuvor die Wärmekosten – wenn auch nicht als Betriebskosten – zu tragen hatten.

Der Gesetzgeber habe, so der BGH, vielmehr selbst ausdrücklich darauf hingewiesen, § 556c Absatz1 BGB stelle klar, dass die Regelung auf Fallgestaltungen anwendbar sein soll, bei denen die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter "als Betriebskosten" zu tragen sind. Dementsprechend habe er auch im Wortlaut des § 556c Absatz 1 Satz 1 BGB ausdrücklich an eine bereits vor Umstellung der Versorgung bestehende Betriebskostentragungspflicht des Mieters angeknüpft. Dem Gesetzgeber war laut BGH bewusst, dass die geschaffene Regelung somit zwar nicht alle Fälle der Umstellung auf eine Wärmelieferung im laufenden Mietverhältnis, aber den weit überwiegenden Teil erfasst.

Das Berufungsgericht sei im Weiteren zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass vorliegend in beiden Verfahren die Mietverträge keine Vereinbarung über die Umlage der streitgegenständlichen Nahwärmelieferungskosten enthalten. Die von ihm aus diesem Grund vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung komme jedoch schon deshalb nicht in Betracht, weil die Parteien sich nach der Umstellung der Wärmeversorgung auf eine Wärmelieferung zumindest stillschweigend auf die von den Mietern zu leistende Zahlung des Anteils der Kosten der zentralen Wärmeversorgung durch die Wärmelieferantin geeinigt haben, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch die Klägerin gemäß §§ 7 Absatz 2, 8 Absatz 2  Heizkostenverordnung alter Fassung angefallen wäre. Denn die Beklagten hätten nach der im Juni 2015 erfolgten Mitteilung der Hausverwaltung über den Anschluss an die neue zentrale Heizungsversorgung und die nunmehr in den Nebenkostenabrechnungen enthaltenen Heizungskosten die von der Hausverwaltung geforderten Heizkostenvorauszahlungen erbracht.

Ob die Beklagten angesichts der ihnen im Zuge der Umstellung der Wärmeversorgung erteilten Informationen die Aufforderung der Hausverwaltung auch dahingehend verstehen mussten, dass die Klägerin die gesamten Kosten der Wärmelieferung nach §§ 7 Absatz 4, 8 Absatz 4 HeizkostenV einschließlich der darin enthaltenen kalkulatorischen Kosten auf die Beklagten umlegen wollte und ob diese das darin liegende Angebot zur Änderung der Mietverträge angenommen haben, könne er aufgrund der von dem Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen, so der BGH. Insofern bedürfe es in beiden Fällen weiterer Feststellungen seitens des Berufungsgerichts.

Bundesgerichtshof,Urteile vom 20.05.2026, VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25